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1. 如何選擇?
Q：「本金平均攤還法」 與「本息平均攤還法」選哪一種較有利？
A：希望趕快清償本金、少付利息適合前者，要降低每月還款壓力則用後者。
部分銀行會讓客戶選擇使用「本金平均攤還法」或「本息平均攤還法」。但也有銀行省略這個選項，直接讓申貸人以「本息平均攤還法」進行還款。
方式1》本金平均攤還法
不管利率高低，每個月清償的本金都固定，因此當利率下降時，月付金會變少，反之則會增加，選擇這個方法好處是因為固定償還本金，使得本金逐月下降，總繳利息會變少，有助你提前還清房貸。如果你的經濟能力不錯，每月還款後可運用資金還綽綽有餘，就應該向銀行要求採取這種還款法。
方式2》本息平均攤還法
銀行用你申請的本金、年期與適用利率去算出未來你每個月固定要還多少錢，如果利率下降、利息變少，可以償還的本金部分就會變多；反之，若利率上揚、要多付息，則還本金的部分會變少。用這種方法，在剛開始清償房貸的前幾年，還款比例中都是利息＞本金，到後期，才會是利息＜本金。這種還款法對申貸人來說，可以讓每月還款壓力降低，但對銀行較有利，可以多賺你一些利息，這就是為什麼現在多數銀行都鼓勵客戶用這種方式還房貸，而不是用「本金平均攤還法」。
- Tips_固定年金法每月還款金額都一樣 [ 隱藏 ]
- 部分銀行在「本息平均攤還法」項下，還會讓你勾選「固定年金還款法」或「變動年金還款」。差異在於固定年金法的還款金額都一樣，不會隨著利率變動而異；變動年金法則會依照指數型房貸的利率變動，而有些微差異，這也是目前較多房貸戶選擇的還款方式。
2. 盡量不要動用寬限期
Q：我應該使用房貸寬限期來降低還房貸壓力嗎？
A：小心寬限期一過，房貸支出大增。
「寬限期」是指在一定期間內，房貸戶只還利息、不還本金，每月房貸繳款壓力比較輕。但是，上海商銀個金部經理馬婉瑜提醒，這種還房貸方式會讓你「先甘後苦」，等寬限期結束後，每月支付的房貸金就會變多，既然房貸是長期借貸，會牽涉到整個家庭的收支狀況與還款能力，你最好還是先評估家庭收支，將本息攤還的月付金控制在家庭總收入的1/3以內為宜，以免寬限期一過，被房貸壓得喘不過氣。
3. 只要不全額清償，就不必付違約金
Q：和銀行約定好還款方式，但有餘錢時，我能拿去還房貸本金嗎？
A：可以，但要先搞清楚銀行的提前還款規定。
目前多數銀行規定，只要不全額還清，就不必付違約金。有些銀行規定更寬鬆，即使全部本金清償，但不塗銷抵押設定，也可免罰則。另外，銀行針對提前還款收違約金，也只有在前3年，金管會更規定銀行的收費比率必須逐年遞減，例如首年罰金為貸款本金1%、第2年罰0.75%、第3年降至0.5%，第4年起就免違約金。多數採取利率前低後高型的階梯式指數型房貸，都會採取此種還款規定。
另外，償還本金時，怎麼讓銀行知道你是「提前還款」呢？部分銀行的網路銀行功能中，即有「還房貸」選項，你可以直接透過網路將資金匯入銀行的房貸還款帳戶，但這僅限於同一家銀行。也可以跟銀行約定一個還款專戶，臨櫃直接存入金額，或利用ATM轉帳匯入，但事後必須打電話知會銀行，才會沖帳。
4. 綁約條件也有商議空間
Q：房貸契約的還款綁約條件，我一定得照單全收嗎？
A：不一定！
目前銀行房貸契約提前還款規定分成2種版本，一種是如前述，將前3年的違約金比率明列其上；另一種是像外商銀行或中小型商業銀行的房貸契約，條款上關於清償違約金比率和約定期間處都是空白。永慶房屋契約部發言人王乃佳提醒，這類由承辦人員填寫違約金比率的房貸契約，代表具有談判空間，銀行可以依照申請人條件不同，約定還款期間和違約金比率。
Q：我應該使用房貸寬限期來降低還房貸壓力嗎？
A：小心寬限期一過，房貸支出大增。
「寬限期」是指在一定期間內，房貸戶只還利息、不還本金，每月房貸繳款壓力比較輕。但是，上海商銀個金部經理馬婉瑜提醒，這種還房貸方式會讓你「先甘後苦」，等寬限期結束後，每月支付的房貸金就會變多，既然房貸是長期借貸，會牽涉到整個家庭的收支狀況與還款能力，你最好還是先評估家庭收支，將本息攤還的月付金控制在家庭總收入的1/3以內為宜，以免寬限期一過，被房貸壓得喘不過氣。
3. 只要不全額清償，就不必付違約金
Q：和銀行約定好還款方式，但有餘錢時，我能拿去還房貸本金嗎？
A：可以，但要先搞清楚銀行的提前還款規定。
目前多數銀行規定，只要不全額還清，就不必付違約金。有些銀行規定更寬鬆，即使全部本金清償，但不塗銷抵押設定，也可免罰則。另外，銀行針對提前還款收違約金，也只有在前3年，金管會更規定銀行的收費比率必須逐年遞減，例如首年罰金為貸款本金1%、第2年罰0.75%、第3年降至0.5%，第4年起就免違約金。多數採取利率前低後高型的階梯式指數型房貸，都會採取此種還款規定。
另外，償還本金時，怎麼讓銀行知道你是「提前還款」呢？部分銀行的網路銀行功能中，即有「還房貸」選項，你可以直接透過網路將資金匯入銀行的房貸還款帳戶，但這僅限於同一家銀行。也可以跟銀行約定一個還款專戶，臨櫃直接存入金額，或利用ATM轉帳匯入，但事後必須打電話知會銀行，才會沖帳。
4. 綁約條件也有商議空間
Q：房貸契約的還款綁約條件，我一定得照單全收嗎？
A：不一定！
目前銀行房貸契約提前還款規定分成2種版本，一種是如前述，將前3年的違約金比率明列其上；另一種是像外商銀行或中小型商業銀行的房貸契約，條款上關於清償違約金比率和約定期間處都是空白。永慶房屋契約部發言人王乃佳提醒，這類由承辦人員填寫違約金比率的房貸契約，代表具有談判空間，銀行可以依照申請人條件不同，約定還款期間和違約金比率。
例如該房貸可能是前3年要綁約，申貸人可以商討縮短為2年，違約金比率也可能從1%，調整為0.75%。馬婉瑜更提醒，即使是白紙黑字已經明定的違約金比率，仍有議價空間，信用狀況好的申貸人可以用力協商。
Tips_不想付違約金 房貸利率就會比較高 [ 隱藏 ]
- 若房貸總額不高，且有把握房貸總額不高，且有把握2、3年內還完，卻不想因、3年內還完，卻不想因年內還完，卻不想因此付違約金，目前銀行提供，目前銀行提供目前銀行提供另一個選項，就是不綁約、無提前清償限制的房貸，但是房貸利率會高出0.25%～～0.75%。
本文引用於: Smart智富月刊第141期 http://smartold.businessweekly.com.tw/mag.php?id=1531
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