房屋滲漏原因、預防與修復方法-－住商不動產龍潭加盟店李權威 0930-867-860

幾次參與鑑定房屋滲漏有感（上）

曾文忠技師

前言

新聞上看到甚多購屋者，為了買到漏水屋而怒氣沖沖抱怨的樣子，無庸置疑，屋內滲水-無論水量大、小，甚至沒有滲水只有白華，對住在裏面的人都會造成極大困擾。如果滲水量大，有時甚至會使屋內物品受損，長期滲水及白華連帶對房屋結構也有不良影響，尤其水份有侵蝕到鋼筋時，對結構不良影響更快速。更不用說直接受影響的房屋價格及影響人身健康與舒適感。因此，在幾次鑑定房屋滲漏時，都自我要求必需找出真正滲漏水原因與源頭，並且提出防止滲漏措施（及費用），使房屋在未來一段時間內（有的情況實在無法永遠）能免於再漏水之苦。也因幾年來參與鑑定一些房屋滲漏，一些問題在經過一再的追根究底研究探討，也才發現施工中很多被忽視的缺失，對以後房屋是否滲漏竟然有很大影響。而要命的是，絕大部份的購（新）屋者根本無法看到、知道這些問題-但買屋後卻不得不承擔這後果-實在冤枉。而責任重大的工程師們則可能看到了，但卻疏忽或沒有注意到其中的關連性，事先採取預防措施，施工中嚴密監督，等到房屋滲漏發生了，一樣束手無策或者「人」早已離開該公司。當然後續承辦者（很多）一樣不知緣由，只好交給抓漏的師傅。因為房屋滲漏有些常在交屋不久便會發生，而且是入住者馬上會發現的缺失。故特別在此提出說明，也因此請各位技師先進，應要求工程師務必隨時隨地注意每個階段、步驟的施工細節，施工中的有些動作，務必小心謹慎以免房屋滲漏，簡單說明如下：

一、一些造成滲漏水的原因

防水專業小包對他項工作不一定清楚

1.設計不良甚或沒有防水設計

民間建案很多設計圖都沒有防水設計，更不用說防水層施工時，必須考慮防水材自身的搭接、與其他工項如門窗、落水頭及石材等之收邊處理的細節設計。一般如果設計不良，再加上施工管理不善-很多建商只會將防水工作發包給專業小包「責任施工」，（標準的做法-營建業者放棄自己的責任）但卻沒有要求他們提送施工圖，或施工圖不佳、錯誤或不按施工圖施做-一樣也沒用，可能依舊滲漏。這是由於防水專業小包也許對本業很清楚，但對他項工作（結構、裝修施工細節，門窗、水電收邊細節）如何整體考慮，以及施工過程中界面需求與某些必須加強的地方，就不一定清楚了，以上這些可以說不是他們管得到的事-工程師的責任，或者防水工作施工不確實。更由於一些導致漏水的原因錯綜複雜，在事後實不易追根究底查出滲水之來龍去脈，因此，屢修不好的工地，常看到最後售屋的建商放棄追究「責任施工」的防水小包，以賠錢、耍賴或其他方式和購屋者「解決」。沒有解決的只好告上法院。也因此建議如建築師「偷懶」，施工單位（營造業或自行發包的建商自身）更要負起管理責任，要求專業小包（或營造業、建商的工程師）繪製完整施工圖，經審查合格後，才能據以施工-並且施工過程（含其他工作及界面需求）-含使用材料確實檢查（驗），才能確保品質。本省早期建築物屋頂突出物-梯間（浴室廚房亦同），由於外牆無防水施工及貼飾磁磚（浴室廚房有貼飾磁磚但無防水施工）等，而且是「公用」，常有白華甚至水泥砂漿粉刷層均已剝落。正是沒有防水設計的後果（如照片）。

2.先天不良

（1）如地下室連續壁由一個一個單元組成，加上受到施工中的品質管理與地質（造成斷樁）、地下水位及下雨（導致地下水位升降）等條件影響，與連續壁完成後，到結構、裝修完成受到不同載重及地震等不同受力問題的影響，常導致單元間組合龜裂或縫隙擴大，要做到自始至終完全不漏水有時實在不易。因此，在抓漏後，常有再製作複壁的做法或者有些端板本身做特殊（有的有專利）處理、或端板做V槽處理及連續壁外灌漿等，希望能達到隔絕水路的目的。

（2）砌磚工作本來就有磚塊勾縫-亦即先天由兩種材質造成界面的問題（尤其砂漿不密實時），另外RC牆有龜裂、蜂窩施工縫界面整合不佳等狀況時，情況也類似（但狀況會較好）。當外牆防水表面被破壞時-如釘釘子，垂直及水平勾縫因受水自然因素（如毛細、虹吸及重力現象）的影響，將使磚牆內形成不規則的水路。

（3）樓板、（外）牆壁內電器管路（冷氣）入口、插座、出線盒等接頭無密封或破損，常成為入、出水口。

以上（2）（3）二者，因為釘得到釘子及放插座的地方，通常都可以很容易到達（冷氣管路入口有時除外），截斷水源方法-如在釘釘子處（先拔掉釘子抹矽力康）灌注防水劑，外牆插座加蓋或以矽力康等密封應是最佳防水方法。也因此應注意住家外牆不要有破壞動作，如被釘釘子（常見如被安裝電纜線）、釘安裝（冷氣）支架等，尤其是在梁、柱的地方。

（4）其他情況。

3.鄰房太靠近（但仍有縫隙），後施工者外牆防水不易（可能）施作，可採用如圖1方式隔絕水源，達到迎水面防水目的。

先繪製施工圖並據以施工通常成果優良是可預期的

4.施工中缺失造成的滲漏與修復

一般而言，無論是否設計不良，施工時如能加以注意，配合從結構體、裝修的完成面，開始好好規劃設計防水本身及防水與裝修或其他不同工項（如磁磚、石材、落水頭）的完成面，繪製施工圖並據以施工，通常成果優良是可預期的。

無論事先防水層施工、事後的補漏措施，最好能將防水材做在迎水面效果會較好。但有些情況卻比較不可能，如前述地下室連續壁及交屋住進大樓後，外牆滲水（高樓搭架不易-但可配合外牆清洗的施工架）。故以下［如（2）］所述屋內滲水，所建議的修復施工方式，大多採用由屋內修復。

（1）不論任何時間都會滲水的情況-一般均為給水管破裂、龜裂或水管接合不密實，如明管目視就能發現並修補，如非明管只有敲開被覆材料後找水電修補即可。但有時給水管滲漏水量甚為微小-於炙熱天氣時，滲水很快蒸發且表面乾燥時，鑑定者在敲開被覆材料時要非常仔細觀察才可。

（2）下雨時或上層（包括鄰房）用水排水時，會滲漏的情況（非給水管滲漏）

a.結構體施工時有不良情況所導致

（a）如圖2三角形鐵擋（現在已較少用）方向放置錯誤，致灌注混凝土時，在鐵擋下方形成氣泡，拆模後造成水路。外牆如防水施工不佳（或沒做防水，以下同），雨水將循此水路滲入。正確的施工方法，可將三角形鐵擋翻轉180^o，使凹槽朝上或於兩層鋼筋中，應採用冂形鋼筋（以下腳料製作即可）固定兩層鋼筋間距，然後外加墊塊以確定彼此位置（註1）。滲水後補救方法：（由外牆內側）敲開裝修層、1：3水泥砂漿粉刷層及結構體表面，找出滲水源頭，等乾燥後鋪設防水層，再修復至裝修面。或採用灌注防水劑的方式堵住出水口亦可。此補救方法如能在牆外（搭架）修理，效果更佳（以下同）。

（b）模板強度不足或混凝土澆置不佳，導致RC牆、柱、梁、樓板蜂窩，或因提前拆模造成結構體內傷，造成龜裂並因此形成水路（註2、註3）。

（c）如2.之（2）（3）節。

（d）如圖3，RC牆、柱、梁常於澆置混凝土次日一大早便拆模（如前一日混凝土澆置到深夜，在此情形下，距混凝土澆置完畢時間可能只有3～5小時-強度甚低）。在剪斷鐵線、螺桿時的振動，將使鐵線與混凝土間發生鬆動、分離而形成水路。施工的改正方法：最好於澆置混凝土（第1日）後的第3日或至少澆置滿一日以上才拆側模。避免因太早拆模剪線振動鐵線、螺桿。滲水後補救方法：同（a）。